Y
Giriş: Kiracı Tahliyesi ve Yasal Çerçeve
Kira ilişkileri, hem kiracıların barınma hakkını hem de mülk sahiplerinin mülkiyet hakkını koruyan hassas bir denge üzerine kuruludur. Bu nedenle, bir kiracının kiralanan mülkten çıkarılması, keyfi bir kararla değil, ancak Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) açıkça belirtilmiş olan haklı sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir. Bu yazımızda, kiraya verenlerin hangi yasal gerekçelerle tahliye davası açabileceğini detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Bu sebepler, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda ortaya çıkar.
1. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermişse, bu taahhütnameye dayanarak tahliye talep edilebilir. Taahhüt edilen tarihte kiracı mülkü boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
2. Kira Bedelini Ödememe (İki Haklı İhtar)
Bir kira yılı içerisinde kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki defa haklı ve yazılı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir.
3. Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren bir ihtarname çekerek kiracıya en az 30 gün süre verir ve bu süre içinde borcun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Verilen süreye rağmen ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Bu sebepler, kiraya verenin veya mülkün durumundan kaynaklanan ihtiyaçlara dayanır.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğmuşsa, bu ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması şartıyla tahliye davası açılabilir. Dava, kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralanan mülkün yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında mülkün kullanımı imkânsız ise, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda da dava, kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan mülkü sonradan satın alan yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı duyuyorsa, mülkü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirmek şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.
10 Yıllık Kira Süresinin Dolması
Belirsiz süreli hale gelen veya belirli süreli olup da süresi biten kira sözleşmelerinde, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, kiraya veren bu sürenin bitimini takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ihtarname göndermek suretiyle, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirip tahliye davası açabilir.
Kiracı tahliye süreçleri, usul ve esasa ilişkin sıkı kurallara tabidir. Sürelerin kaçırılması veya usule uygun olmayan bildirimler hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, tahliye sürecini başlatmadan önce Yurttaş & Hıra Hukuk Bürosu gibi uzman bir ekipten hukuki danışmanlık almak, sürecin doğru ve hızlı ilerlemesini sağlayacaktır.