Y
Kira Tespiti Davası Nedir?
Kira bedeli tespiti davası, mevcut kira bedelinin artış döneminde tarafların (kiracı ve kiraya veren) anlaşamaması durumunda, yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından yasal ve adil bir şekilde belirlenmesi için açılan bir davadır. Özellikle enflasyonist ortamlarda ve emsal kiraların hızla yükseldiği durumlarda, kiraya verenlerin düşük kalan kira bedellerini güncellemek veya kiracıların fahiş artış taleplerine karşı korunmak için başvurduğu hukuki bir yoldur.
Kira Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespiti davası açma hakkı ve koşulları, kira sözleşmesinin süresine göre farklılık gösterir. Bu konuda en önemli ayrım, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığıdır.
Kira Sözleşmesinin İlk 5 Yılında
Kira sözleşmesinin ilk beş yılı içerisinde, kiraya veren tarafından yapılacak artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Bu artış, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler, ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar.
5 Yıllık Süre Dolduktan Sonra
Kira ilişkisi beş yılını doldurduğunda, kiraya verenin durumu önemli ölçüde değişir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, artık TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın, "emsal kira bedellerini" ve taşınmazın durumunu gerekçe göstererek kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir. Bu durumda mahkeme;
- Kiralanan mülkün durumu, konumu, büyüklüğü ve nitelikleri,
- Çevredeki benzer nitelikteki mülklerin kira bedelleri (emsal kira araştırması),
- TÜFE artış oranı,
- Ve "hakkaniyet" ilkesini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
Bu, özellikle uzun yıllardır aynı kiracıya düşük bedelle kiralanan mülklerin değerini güncellemek için en etkili yoldur.
Dava Süreci ve Bilirkişi Raporu
Kira tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Dava sürecinin en önemli aşaması, mahkeme tarafından atanan bir bilirkişinin yapacağı incelemedir. Bilirkişi, taşınmazı yerinde inceler, emsal kira araştırması yapar ve tüm kriterleri değerlendirerek mahkemeye detaylı bir rapor sunar. Hakim, büyük ölçüde bu bilirkişi raporuna dayanarak yeni kira bedeline hükmeder. Genellikle hakim, eski kiracının durumu gözetilerek "hakkaniyet indirimi" adı altında bilirkişi raporunda belirtilen bedelden bir miktar indirim yapabilir.
Davanın Sonuçları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Ancak bunun için davanın doğru zamanda açılması kritik öneme sahiptir. Kira tespiti davası ve sonuçları hakkında hak kaybı yaşamamak adına profesyonel hukuki destek almak önemlidir. Yurttaş & Hıra Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda müvekkillerimize uzman avukat kadromuzla hizmet vermekteyiz.